Struktura zakupów nieruchomości przez Polaków na Costa del Sol – I kwartał 2025

Rekordowa liczba transakcji i rosnący trend

Polacy biją kolejne rekordy na hiszpańskim rynku nieruchomości. Tylko w I kwartale 2025 roku nasi rodacy nabyli w Hiszpanii prawie 1000 mieszkań i domów – to o ok. 25% więcej niż w analogicznym okresie 2024 (agnesinversiones.com). W rezultacie, w ciągu nieco ponad czterech ostatnich lat (od początku 2021 r.) Polacy zakupili na Półwyspie Iberyjskim łącznie 12 447 nieruchomości (agnesinversiones.com). Co istotne, lata 2021–2024 przynosiły kolejne rekordy roczne pod względem liczby transakcji dokonywanych przez polskich nabywców.

Tabela 1. Liczba nieruchomości kupionych przez Polaków w Hiszpanii w ostatnich latach (zaokrąglone wartości):

Jak widać, 2024 rok zamknął się wynikiem 4213 transakcji z udziałem polskich kupujących – to o 35% więcej niż w rekordowym dotąd 2023 r. i aż czterokrotnie więcej niż przed pandemią w 2019 (money.pl). Udział Polaków wśród zagranicznych nabywców w Hiszpanii systematycznie rośnie – według danych hiszpańskich registrów ich „część” zwiększyła się z 1,6% w 2019 r. do 3,6% w ostatnim roku (elconfidencial.com). W trzecim kwartale 2024 Polacy awansowali nawet na 4. miejsce wśród najliczniej kupujących cudzoziemców (5,32% udziału) (money.pl), choć na koniec roku zajmowali około 8–9. pozycję w rankingach (w I kw. 2025 r. 9. miejsce) (agnesinversiones.com). Nadal najwięcej nieruchomości kupują obywatele Wielkiej Brytanii, Niemiec i innych dużych nacji, jednak dystans między nimi a Polakami szybko się zmniejsza.

Warto podkreślić, że Costa del Sol (przede wszystkim prowincja Málaga w Andaluzji) jest jednym z głównych celów zagranicznych inwestorów. W 2024 roku odnotowano tam ponad 11,4 tys. transakcji kupna domu lub mieszkania przez cudzoziemców, co stanowiło 32,4% wszystkich sprzedaży w regionie (idealista.com). Oznacza to, że niemal co trzecia nieruchomość na Costa del Sol została nabyta przez obcokrajowca. Pod względem liczby zakupów Andaluzja była liderem wśród hiszpańskich wspólnot autonomicznych – w 2024 r. dokonano tam łącznie 124 799 transakcji (blisko 20% całego rynku hiszpańskiego agnesinversiones.com). Polacy stanowili istotną część tej zagranicznej klienteli: według registrów w I kw. 2025 r. przeprowadzili 998 transakcji w samej Andaluzji (agnesinversiones.com). Dzięki temu znaleźli się w ścisłej czołówce nacji inwestujących w tamtejsze nieruchomości, ustępując miejsca głównie tradycyjnie dominującym Brytyjczykom czy Niemcom.

Profil polskiego nabywcy – kto kupuje i dlaczego?

Charakterystyka polskich nabywców na Costa del Sol uległa wyraźnej zmianie na przestrzeni ostatnich lat. Kiedyś dominował klient premium, który odniósł duży sukces finansowy w Polsce – zazwyczaj przedsiębiorca lub osoba bardzo zamożna. Dziś dołączają do nich reprezentanci klasy średniej, pracownicy dużych firm i korporacji, osoby po prostu dość zamożne, ale niekoniecznie milionerzy (forbes.pl) Zmienił się też wiek kupujących. O ile wcześniej typowy polski inwestor miał powyżej 40 lat i kupował drugi dom dopiero „po dorobieniu się”, o tyle obecnie zdarzają się nawet dwudziestokilkulatkowie, którzy szybko zarobili na nowych technologiach czy w IT i szukają drugiego domu, bo mogą pracować zdalnie albo chcą zdywersyfikować zainwestowane środki (forbes.pl). Równocześnie przybyło klientów 60+, często właścicieli firm, którzy po trudnych doświadczeniach pandemii i ostatnich kryzysach stwierdzili: “dość, czas odpocząć”, przekazali biznes dzieciom lub go sprzedali i postanowili osiedlić się w słonecznej Hiszpanii (forbes.pl).

Polacy kupujący na Costa del Sol to zarówno młodzi specjaliści z sektora IT (nierzadko już przed 30. rokiem życia), jak i małżeństwa w wieku przedemerytalnym planujące spokojną starość w ciepłym klimacie. Średni profil zagranicznego nabywcy nieruchomości w tym regionie (według danych deweloperskich) to para cudzoziemców w wieku ok. 52 lat – aż 73% klientów ma między 45 a 64 lata (inmodiario.com). Motywacje polskich kupców również są zróżnicowane. Dla wielu jest to drugi dom na wakacje lub ucieczka od zimy (tak deklaruje ~79% nabywców zagranicznych) (inmodiario.com), ale coraz więcej osób przeprowadza się na stałe na Półwysep Iberyjski. Z najnowszych danych wynika, że w 2024 r. Hiszpania stała się drugim najpopularniejszym kierunkiem przeprowadzek wśród Polaków (awans o 4,5 p.p. rok do roku) – coraz częściej zatem zakup na Costa del Sol oznacza nie „drugi”, lecz pierwszy dom (agnesinversiones.com).

Jednym z kluczowych czynników skłaniających Polaków do inwestycji w Hiszpanii jest poczucie bezpieczeństwa i stabilności. Według hiszpańskiego dziennika Expansión to właśnie bezpieczeństwo jest głównym powodem, dla którego Polacy kupują domy w Hiszpanii (agnesinversiones.com). Costa del Sol leży ponad 4000 km od działań wojennych na Ukrainie, co w dobie niepewności geopolitycznej czyni z niej atrakcyjną bezpieczną przystań i formę geograficznej dywersyfikacji majątku (agnesinversiones.com). Od wybuchu wojny rosyjsko-ukraińskiej w 2022 r. obserwuje się prawdziwy napływ nabywców z Polski szukających spokojnego azylu na południu Europy. Jeszcze przed kilkoma laty hiszpańscy pośrednicy odnotowywali zainteresowanie głównie ze strony zamożnych Polaków planujących emeryturę w ciepłym kraju (90% transakcji przed rokiem 2022 dotyczyło par „przygotowujących się do emerytury” z budżetem 300–400 tys. €) (elconfidencial.com). Po 2022 r. – wraz z przedłużającą się wojną i pogłębiającym niepokojem – do biur zaczęli pukać także młodsi klienci z mniejszymi budżetami (nawet ~150 tys. €), szukający bezpieczeństwa oraz możliwości pracy zdalnej w słonecznym klimacie (elconfidencial.com). Wpływ na tę decyzję mają również czynniki ekonomiczne: wysoka inflacja w Polsce i szybki wzrost cen mieszkań na rodzimym rynku skłaniają wielu do ulokowania kapitału w zagranicznej nieruchomości nad morzem (elconfidencial.com). Podsumowując, polscy nabywcy na Costa del Sol to grupa coraz liczniejsza i zróżnicowana – łączy ich jednak chęć poprawy jakości życia (klimat, komfort, spokój) oraz posiadania zabezpieczenia na wypadek niespokojnej przyszłości w kraju (elconfidencial.com).

Rodzaje nieruchomości i finansowanie zakupu

Struktura kupowanych nieruchomości przez Polaków na Costa del Sol odzwierciedla ich preferencje co do standardu i przeznaczenia domu. Dane za 2024 r. pokazują, że wśród transakcji z udziałem Polaków dominowały zakupy na rynku pierwotnym – nasi rodacy chętnie nabywają nowe apartamenty i domy od deweloperów (money.pl). Potwierdzają to obserwacje pośredników: Polacy szukają przede wszystkim nowoczesnych mieszkań w nowych inwestycjach (elconfidencial.com), gotowych do wprowadzenia się, o wysokim standardzie technicznym. Według raportu firmy deweloperskiej AEDAS Homes, aż 9 na 10 rezerwacji nowych mieszkań na Costa del Sol dokonywana jest przez klientów zagranicznych – a wśród nich najliczniejszą grupę stanowią właśnie Polacy (20,9% wszystkich cudzoziemców), wyprzedzając inne nacje jak Holendrzy (12,8%) czy Czesi (8,7%) (inmodiario.com).

Typowy kupowany lokal to najczęściej apartament w zabudowie wielorodzinnej o powierzchni ok. 105 m² plus duży taras lub ogród (~60 m²) (inmodiario.com). Polscy nabywcy zwracają uwagę na udogodnienia takie jak basen, bezpieczeństwo osiedla i bliskość morza. Zdecydowana większość – około 80% – traktuje zakup jako dom wakacyjny lub inwestycję w stylu „second home”, z myślą o własnym wypoczynku (często wydłużonym dzięki możliwości pracy zdalnej) i ewentualnym wynajmie w okresach, gdy z nieruchomości nie korzystają (inmodiario.com). Mniejszy odsetek (ok. 13%) to zakup stricte pod inwestycję na wynajem lub spekulacyjnie, a tylko ~7% kupuje z zamiarem stałego zamieszkania od razu (inmodiario.com). Co ciekawe, chociaż liczbowo przeważają transakcje na rynku pierwotnym, to pod względem łącznej wartości inwestycji spory udział ma także rynek wtórny – najzamożniejsi Polacy kupują bowiem luksusowe wille i rezydencje z drugiej ręki, często wyremontowane i nowocześnie urządzone, co winduje wartość sumaryczną zakupów (money.pl).

Budżet przeznaczany przez polskiego klienta zależy od lokalizacji. W tańszych rejonach, takich jak Costa Blanca (Alicante), przeciętne ceny nieruchomości mieszczą się w przedziale 250–300 tys. € – tam kieruje się wielu „średniobudżetowych” klientów z Polski (money.pl). Natomiast Costa del Sol jest droższa: typowy zakup w okolicach Marbelli, Estepony czy Malagi to wydatek rzędu 350–400 tys. € (1,5–1,7 mln zł) (money.pl). Polacy decydujący się na ten region muszą więc dysponować większym kapitałem – co zresztą potwierdza wcześniejsze spostrzeżenie o rosnącym udziale zamożnej klasy średniej. Nie brakuje również transakcji opiewających na wyższe kwoty (400–500 tys. € są dość powszechne, zwłaszcza za nowoczesne domy blisko morza elconfidencial.com), a najbogatsi inwestorzy kupują nieruchomości warte ponad 1–2 mln € (segment luksusowy, np. wille w Marbella Nueva Andalucía czy frontowe apartamenty przy plaży elconfidencial.com). Pojawiła się także grupa wspomnianych młodszych klientów z budżetem poniżej 200 tys. €, którzy szukają okazji raczej w mniej prestiżowych miejscowościach lub mniejszych mieszkaniach – tacy nabywcy często kierują się poza samą Marbellę, np. do okolic Torrevieja czy Calpe w regionie Alicante (elconfidencial.com) (gdzie za ~150 tys. € można znaleźć lokum), ewentualnie wybierają niewielkie lokale na Costa del Sol dalej od brzegu.

Finansowanie zakupu bywa mieszane, lecz wielu Polaków dokonuje transakcji za gotówkę lub z minimalnym wsparciem kredytowym. W całej prowincji Málaga aż 43% sprzedaży mieszkań w 2024 r. odbyło się bez hipoteki (elespanol.com) – co świadczy o wysokim udziale klientów płacących gotówką (często zamożnych cudzoziemców). Polacy również często korzystają ze zgromadzonych oszczędności lub środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w kraju. Oczywiście część nabywców wspomaga się kredytem (zaciąganym w hiszpańskim banku lub refinansowanym w Polsce), jednak z uwagi na rosnące stopy procentowe w strefie euro (ok. 4% w 2023–2024) wielu decyduje się na niższy lewar lub zakup za gotówkę. Warto dodać, że profilem gotówkowego klienta często jest cudzoziemiec relokujący się z własnym kapitałem – np. osoba sprzedająca dom w Polsce i przenosząca się do Hiszpanii. W przypadku chęci zakupu inwestycyjnego pod wynajem banki hiszpańskie zachowują ostrożność, wymagając wyższego wkładu własnego od obcokrajowców (standardem jest min. 30% ceny). Mimo to, dostępność finansowania nie stanowi dotąd istotnej bariery – boom zakupów trwał w najlepsze pomimo rosnących kosztów kredytu (money.pl).

Popularne lokalizacje i ceny nieruchomości

Costa del Sol to rozległy pas wybrzeża w Andaluzji obejmujący m.in. miasta Malaga, Marbella, Estepona, Benalmádena, Fuengirola, Mijas, Torremolinos i wiele mniejszych miejscowości. Polacy początkowo koncentrowali się na innych rejonach Hiszpanii – np. jeszcze kilka lat temu częściej wybierali Costa Blanca (Alicante), postrzegając Costa del Sol jako zbyt ekskluzywną i drogą, a do tego z mniejszą podażą nowych inwestycji (elconfidencial.com). Pandemia COVID-19 zmieniła ten trend – zdalna praca umożliwiła dłuższe pobyty, a deweloperzy ruszyli z nowymi projektami na południu. W efekcie miejscowości takie jak Estepona, rejon El Higuerón (między Marbellą a Malagą) czy Manilva trafiły na celownik polskich kupujących (elconfidencial.com). Obecnie Marbella i okolice stały się niemal „polskim” kierunkiem – na ulicach Marbelli, Estepony czy Benalmadeny coraz częściej słychać język polski (elconfidencial.com), a w niektórych nowych osiedlach znaczną część nabywców stanowią Polacy. Przykładowo, w inwestycjach dewelopera AEDAS na Costa del Sol cudzoziemcy stanowili 89,3% kupujących, z czego największą grupą narodowościową byli Polacy (21%) (inmodiario.com).

Atrakcyjność tych lokalizacji wynika z mikroklimatu (300+ słonecznych dni w roku, łagodniejsze temperatury niż w głębi kraju), walorów krajobrazowych (góry w tle, Morze Śródziemne od frontu) oraz rozwiniętej infrastruktury wypoczynkowej i sportowej (Costa del Sol bywa nazywana Costa del Golf – mekka miłośników golfa agnesinversiones.com). Polskich klientów przyciąga też kosmopolityczny charakter wybrzeża – łatwo tu o społeczność międzynarodową, polskie akcenty (np. polskie biura nieruchomości, wydarzenia kulturalne), a jednocześnie czuć południowohiszpański klimat Andaluzji.

Jeśli chodzi o ceny nieruchomości, Costa del Sol należy do najdroższych regionów Hiszpanii (porównywalna z Balearami i Madrytem). Według danych za grudzień 2024 r., średnia ofertowa cena mieszkania w prowincji Málaga osiągnęła rekordowe ~3507 € za m², co oznacza wzrost o ok. 13,9% rok do roku (idealista.com). W kurortach i nadmorskich miastach ceny są jeszcze wyższe – np. w Marbelli średnio ok. 4200 €/m² (elespanol.com), a w stolicy regionu Maladze ~3200 €/m² (elespanol.com). Dynamicznie drożeją też mniejsze kurorty; np. Torremolinos odnotował skok cen o +27,9% r/r, do poziomu ~3435 €/m² (elespanol.com). Poniższa tabela zestawia orientacyjne średnie ceny w regionie:

Tabela 2. Średnie ceny ofertowe mieszkań na Costa del Sol (prowincja Málaga) – stan na XII 2024:

Źródło: idealista / Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (idealista.comelespanol.com).

Jak widać, ceny na wybrzeżu Costa del Sol osiągnęły historyczne maksima. Dla porównania, średnia cena w całej Hiszpanii jest niższa – według indeksu cen INE (Q4 2024) ceny krajowe rosły o 11–12% r/r (nowe budownictwo drożało szybciej niż używane ine.es), jednak w Maladze tempo wzrostu było jeszcze wyższe. Na przestrzeni dekady od kryzysu 2008 ceny w Maladze wzrosły o kilkadziesiąt procent (ponad +70% względem dołka około 2014 r.) (elespanol.com), co pokazuje, że region ten stale zyskuje na popularności i wartości. Dla polskich inwestorów oznacza to relatywnie wysoki próg wejścia – zakup 100-metrowego apartamentu w Marbelli to często wydatek rzędu 400 tys. € lub więcej. Mimo to, dzięki rosnącym zarobkom i zamożności Polaków, coraz większa grupa jest w stanie pozwolić sobie na taki wydatek lub potraktować go jako lokatę kapitału.

Czynniki prawne i ekonomiczne wpływające na popyt

Dynamiczny popyt ze strony Polaków na nieruchomości w Hiszpanii kształtują nie tylko trendy demograficzne czy preferencje, ale też zmiany prawne i sytuacja ekonomiczna zarówno w Polsce, jak i w Hiszpanii. Po stronie polskiej, wspomniana wysoka inflacja i szybki wzrost cen mieszkań w kraju sprawiły, że część inwestorów szuka alternatyw – hiszpańskie mieszkania wydają się atrakcyjne cenowo w relacji do jakości życia, jaką oferują (elconfidencial.com). Dodatkowo, względnie mocny złoty wobec euro (w ostatnich latach 1 € ≈ 4,5–4,7 PLN) pomaga finansować zakupy za granicą.

Istotnym czynnikiem geopolitycznym jest trwająca wojna na wschodzie Europy. Strach przed jej eskalacją oraz niepewność co do bezpieczeństwa w regionie Europy Środkowo-Wschodniej pchnęły wiele zamożnych rodzin do zabezpieczenia się poprzez zakup domu poza potencjalną strefą konfliktu (elconfidencial.comagnesinversiones.com). Costa del Sol jawi się tu jako idealne schronienie – oddalona, spokojna, a jednocześnie wciąż w Unii Europejskiej (co dla Polaków oznacza pełną swobodę pobytu i zakupu). Hiszpańskie media odnotowały wręcz, że od końca 2022 r. „tysiące Polaków szuka domu na Costa del Sol z obawy przed wojną z Rosją” (elconfidencial.com). Ten popyt antykryzysowy widać było szczególnie w latach 2022–2024, kiedy to Polacy masowo wykupywali dostępne apartamenty, nierzadko podejmując decyzję w ciągu kilkudniowej wizyty rekonesansowej (elconfidencial.comelconfidencial.com). Zjawisko to nazywane jest czasem „efektem bezpiecznej przystani” – nieruchomość w Hiszpanii traktowana jest jak polisa na niepewną przyszłość.

Równolegle jednak pojawiły się nowe regulacje prawne w Hiszpanii, które mogą wpływać na rynek i decyzje zakupowe, zwłaszcza o charakterze czysto inwestycyjnym. Po pierwsze, od 3 kwietnia 2025 r. zniesiony został program tzw. „złotej wizy” (hiszp. visa dorada) – czyli prawa pobytu w Hiszpanii dla obywateli spoza UE w zamian za dużą inwestycję (np. zakup nieruchomości za ≥500 tys. €) (agnesinversiones.com). Dla Polaków (jako obywateli UE) zmiana ta nie ma bezpośredniego skutku, ale może znacząco ograniczyć napływ kupujących z krajów trzecich, takich jak Chiny, USA czy – co ważne – Wielka Brytania po brexicie. Rząd zapowiadał wręcz wprowadzenie dodatkowego 100% podatku od zakupu nieruchomości przez osoby spoza UE (agnesinversiones.com) (choć na razie to propozycja) – jeśli wejdzie on w życie, np. Brytyjczycy mogliby być obciążeni podwójną ceną nieruchomości. Tego typu obostrzenia mogą zmienić strukturę zagranicznych nabywców – osłabienie popytu ze strony Brytyjczyków (dotychczas dominujących na Costa del Sol) może sprawić, że relatywna pozycja Polaków jeszcze się umocni, a udział obywateli UE (Polska, Czechy, Niemcy itp.) w rynku wzrośnie.

Drugą kluczową zmianą są przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego (turystycznego). W ostatnich latach wiele hiszpańskich miast i regionów wprowadzało lokalne ograniczenia, by chronić rynek mieszkaniowy przed skutkami masowego najmu dla turystów (rosnące czynsze, „turystyzacja” centrów miast). Jednak dopiero nowelizacja prawa obowiązująca od kwietnia 2025 r. wprowadziła jednolite, dość rygorystyczne zasady w skali kraju. Pośrednicy alarmują, że kupujący nie ma już pewności, czy będzie mógł wynajmować turystycznie swoją nieruchomość – nowe przepisy wymagają m.in. uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej większością 3/5 głosów na prowadzenie najmu krótkoterminowego (forbes.pl). Ponadto wprowadzono szereg kryteriów technicznych – mieszkanie musi posiadać odpowiednie wyposażenie (np. klimatyzację) oraz licencję turystyczną, o którą trudno w starszych budynkach (brak licencia de primera ocupación wyklucza możliwość najmu dla turystów forbes.pl). Co więcej, nawet jeśli wspólnota zgodzi się na najem, ma prawo nałożyć na właściciela 20% wyższą opłatę wspólnotową z tytułu intensywniejszej eksploatacji lokalu przez turystów (forbes.pl). W praktyce oznacza to, że zakup z zamiarem wynajmu Airbnb stał się obarczony ryzykiem – inwestor nie ma gwarancji, czy uzyska potrzebne zgody. Dla uczciwości warto dodać, że już wcześniej w popularnych miastach (np. Barcelona, Walencja) obowiązywały moratoria na nowe licencje najmu turystycznego, ale teraz niepewność dotyczy również wielu osiedli na wybrzeżu. Mimo tych zmian, jak dotąd boom zakupowy wśród Polaków trwa – ograniczenia w dużych miastach nie zniechęciły naszych rodaków, którzy i tak kupują głównie na własne potrzeby wypoczynkowe (money.pl). Jednak w 2025 r. część klientów inwestycyjnych może ostrożniej podchodzić do zakupu „pod wynajem” i koncentrować się raczej na najmie długoterminowym (którego nowe obostrzenia nie dotyczą forbes.pl) lub po prostu kupować z myślą o własnej rekreacji, traktując ewentualny wynajem krótkoterminowy tylko jako opcję dodatkową.

Podsumowując, rynek nieruchomości Costa del Sol cieszy się rosnącym zainteresowaniem Polaków, napędzanym zarówno czynnikami popytowymi (wzrost zamożności, pragnienie słońca i bezpieczeństwa, możliwość pracy zdalnej), jak i podażowymi (więcej nowych inwestycji, otwartość hiszpańskiego rynku). I kwartał 2025 r. potwierdził kontynuację silnego trendu wzrostowego – polscy inwestorzy są już w ścisłej czołówce zagranicznych nabywców na hiszpańskim rynku (agnesinversiones.com), a na Costa del Sol stali się wręcz jedną z najważniejszych grup klientów. Mimo wysokich cen i pojawiających się barier prawnych, wszystko wskazuje na to, że hiszpańska fiesta zakupowa Polaków trwa w najlepsze (inwestycjewkurortach.pl), wpisując się w szerszy trend lokowania kapitału poza granicami kraju oraz poszukiwania lepszej jakości życia pod południowym słońcem.

Źródła: Raporty Registradores de España, dane Instituto Nacional de Estadística i Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, analizy idealista/news, Fotocasa, oraz artykuły w prasie polskiej (Forbes Polska, Money.pl, Puls Biznesu) i hiszpańskiej (El Confidencial, Expansión, ABC, La Opinión de Málaga).